Los Andes

Una de las últimas novedades en materia civil es el tratamiento jurisprudencial vinculante sobre el desalojo por ocupación precaria en la Casación N° 2195-2011-Ucayali, que fue materia de discusión por las Salas Civiles de la Corte Suprema de Justicia de la República, cuya decisión apareció publicada en separata especial del Diario Oficial “El Peruano� el 14 de agosto del año en curso. No es pacífica la doctrina en lo que se refiere a la ocupación precaria, y desde luego, por ello mismo, la judicatura tampoco muestra uniformidad sobre el tema. Esta sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil trae consigo algunas novedades que ameritan un comentario.

Al igual que en cuestiones penales, la Corte Suprema de Justicia de la República, en esta suerte de activismo judicial, ha emitido hasta la fecha cuatro fallos trascendentales en materia civil. El Primer Pleno Casatorio versó respecto a la transacción extrajudicial no homologada judicialmente opuesta como excepción procesal (22/01/2008). El Segundo Pleno estableció la correcta interpretación del artículo 950 del Código Civil, pronunciándose porque nada obsta para que dos o más coposeedores homogéneos puedan usucapir (23/10/2008). En el Tercer Pleno, la Corte Suprema determinó que los jueces deberán fijar una indemnización por las responsabilidades en que hubiere incurrido el cónyuge que incumpla sus deberes familiares, lo que incluye el daño a la persona y el daño moral, u ordenará la adjudicación preferente de bienes de la sociedad conyugal, independientemente de la pensión de alimentos, gananciales, derechos hereditarios y providencias en beneficio de los hijos que pudiera corresponderle (13/05/2011).

En esta oportunidad los jueces supremos, a raíz de una demanda interpuesta para que se ordene el desalojo por ocupación precaria de un inmueble ubicado en la ciudad de Pucallpa, debatieron algunos de los problemas que suscita la posesión precaria. En su punto resolutivo la sentencia, por mayoría, establece como doctrina jurisprudencial vinculante: la definición de precario sobre la base del artículo 911 del Código Civil; la conceptuación de título como categoría insertada en el citado artículo 911; la interpretación del término “restitución� del artículo 585 del Código Procesal Civil; la legitimación activa y pasiva en la acción de desalojo; la determinación de algunos supuestos de posesión precaria, como los casos de los artículos 1429, 1430 y 1704 del Código Civil; igualmente la Corte Suprema establece la prohibición de expedir sentencias inhibitorias, e interpreta el artículo 601 del Código Procesal Civil.

Nos interesa resaltar cuatro temas que resultan relevantes. El primero de ellos tiene que ver con el concepto sustantivo de “título� al que se refiere el artículo 911 del Código Civil. Según el Cuarto Pleno dicha categoría, “no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien�. Esto ya se había recogido en las Casaciones 2470-2007-Lima y 3574-2006-Lima, y concretamente, la Casación 1227-2003-Arequipa había adelantado que “se entiende como título aquel acto jurídico cuya finalidad es transmitir algún derecho real, no se trata de un escrito o documento sino de un negocio jurídico�.

En segundo término, la sentencia también trae consigo reglas procesales. La primera de ellas indica que si el juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, sólo analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia, al exponer las razones que justifican su decisión, y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes para sustentar su derecho, a ejercer la posesión inmediata, es el que adolece de nulidad manifiesta. Esta parte del fallo casatorio uniformiza decisiones dispares, por un lado, como las Casaciones 2872-2003-Ucayali y 1801-2000-Moquegua, y por otro lado, la Casación 2056-2007-Cajamarca. Inclusive según la Casación 3532-2001-Cusco los títulos inválidos configuraban la posesión ilegítima, regulada por el artículo 906 del Código Civil, y no la precaria, porque “ésta importa que la posesión se ejerza sin título alguno, es decir, que no exista ni siquiera un título inválido que justifique su posesión�.

En tercer lugar, también se ha establecido con carácter vinculante que “Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo -sea de buena o mala fe-, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso�, por lo que debe dejarse a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente, por las edificaciones o modificaciones del predio, utilizando el procedimiento pertinente.

Por último, en la misma línea adjetiva, para el Cuarto Pleno, la alegación del demandado de haber adquirido el bien por usucapión, “no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión�. Es decir, el juez no puede ingresar a analizar si el demandado adquirió o no el bien por prescripción, sino debe limitarse a verificar si está convencido de la existencia de lo que viene considerándose como un título suficiente, que enerve el derecho que esgrime el demandante. La prescripción adquisitiva podría echarse a andar paralelamente a una acción de desalojo, si el demandado lo aduce, pero el desalojo amerita un fallo autónomo y célere.

(*) Abogada. Magíster en Derecho.